房地产税试点落地！中国房地产最大变局降临
文|凯风
千呼万唤始出来。
今日（10月23日），第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
这意味着，争议多年之久的房地产税终于开始启动，中国房地产再迎前所未有的超级变量。
01
大加速
突然加速。
这是许多人对房地产税试点的第一印象。
就在一周之前，《求是》杂志刊发的高层重磅文章指出：
要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
话声刚落，房地产税试点工作就已铺开。无论是速度之快、效率之高，还是态度之坚决，都超乎社会各界预期。
毕竟，房地产税提出已有10多年时间，而推进房地产税立法等也多次现身于官方文件，但一直都是犹抱琵琶半遮面，社会对于房地产税的呼声之高与推进之慢，形成了鲜明对比。
就在几天前，乐观者预测房地产税最快也要到年底落地，大部分人则豪言三年五年都未必能落地。
然而，这一次，房地产税在高层定调之下迅速推进。雷厉风行之下，背后的信号可想而知。
02
房地产税，向谁征收？
根据相关文件，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。
这意味着，除了农村住房之外，各类房地产都将纳入税征收范围，但不同房产征收方式不同。
房地产税虽然是新鲜事物，但房产税早已有之。早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。
作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。
而对于居住用房产，主要包括商品住宅、商住公寓，将成为新一轮房地产税试点的主要征收对象。
根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。换言之，与商铺写字楼按照租金征收不同，住宅大概率将会按照房价进行征收。
假设某地房地产税率为1%，1000万评估价的房产，每年就要缴纳10万房产税，10年就是100万，不容小觑。
03
农村宅基地
为何豁免于房地产税？
官方明确，房地产税试点，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
我国土地分为国有土地和集体土地。城市土地基本都是国有土地，而农村土地为集体土地，土地性质的不同，决定了其市场权益和价值的不对等。
长期以来，农村宅基地及房产只能在集体内部流动，不允许上市交易。
有关部门多次重申：
严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。
既然权益有别、价值不对等，农村房产豁免于房地产税之外也是正常的。
相比土地权益的差异，更重要的是，农村并不具备开征房地产税的条件。
几乎所有农村房产都是自住房产，除了超大特大城市里的城中村，这些房产几乎不附带任何投资性需求，更不好用炒房需求。
同时，农民收入相对微薄，与城市有房一族有着天壤之别，向宅基地征收房产税既不现实，也有违其“推进共同富裕”的初衷。
04
哪些城市会成为试点？
官方文件指出，在部分地区开展房地产税改革试点工作。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。
这说明，房地产税是试点先行，在试点基础上推进房地产税立法，再面向全国推广。
哪些地区会成为第一批“吃螃蟹”的城市？
目前官方尚未明确。但从社会各方的讨论来看，作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。
这不仅因为三地都享有超级政策红利，需在一系列重大政策面前尽到“示范”之责，还因为几地房价位居全国前列、房价收入比名列前茅。
当然，具体哪些城市率先试点，有待官方进一步明确。
05
试点先行，何时全国推广？
房地产税试点要持续多久？
根据文件，授权的试点期限为五年。这意味着什么？
先试点，再立法，这是房地产税推进的时间逻辑。但试点期限为5年，不等于房地产税立法非要到5年之后才会推进。
试点相对容易展开，在房价高热的热门城市率先试点，也能得到广泛的社会支持，而立法则需按照“税收法定”原则，广泛征求社会意见，涉及面更广，推进确实需要时间。
房地产税试点，已经开始逐步落地。那么，房地产税何时立法，又将何时向全国推广？
从官方表态来看，目前仍无时间表，可能要视房地产税试点进展而定。但从各方面的规划来看，推进房地产税立法有可能在十四五时期（2025年之前）完成。
无论如何，作为中国住房商品化改革以来的最大变局，房地产税终于开始发挥其威力。
房住不炒，共同富裕，勿谓言之不预也。
-END-